هنگام خرید و فروش خانه، زمین، محل کسب‌وکار یا اراضی، یکی از مهم‌ترین مواردی که باید به آن توجه شود «قانون ۵ ساله» است. اگر پس از خرید یک ملک، پیش از تکمیل ۵ سال آن را بفروشید و از این فروش سود کسب کنید، درآمد به‌دست‌آمده می‌تواند در چارچوب شرایط مشخصی مشمول مالیات شود.

پس قانون ۵ ساله دقیقاً چیست، در چه مواردی مالیات ایجاد می‌شود و چه استثناهایی اعمال می‌گردد؟ آنچه باید بدانید در ادامه آمده است.

قانون ۵ ساله در املاک چیست؟

بر اساس ماده ۸۰ مکرر قانون مالیات بر درآمد؛ در صورتی که یک ملک خریداری‌شده ظرف ۵ سال از تاریخ تملک فروخته شود، سود حاصل به‌عنوان «عایدی افزایش ارزش» ارزیابی می‌شود و می‌تواند مشمول مالیات بر درآمد باشد.

• اگر ملک پیش از تکمیل ۵ سال فروخته شود، مالیات بر مبنای سود خالص به‌دست‌آمده محاسبه می‌شود.
• اگر ملک پس از تکمیل ۵ سال فروخته شود، برای سود حاصل، مالیات عایدی افزایش ارزش پرداخت نمی‌شود.

مدت ۵ ساله چگونه محاسبه می‌شود؟

محاسبه مدت بر اساس تاریخ تملک درج‌شده در سند (تاپو) انجام می‌شود.

برای مثال؛ اگر ملکی را در تاریخ 15 Mayıs 2021 خریداری کرده باشید، برای اینکه بتوانید فروش را بدون مالیات انجام دهید باید تاریخ 16 Mayıs 2026 را منتظر بمانید.

مهم‌ترین استثنا: املاکی که از طریق ارث و هبه تملک شده‌اند

مهم‌ترین استثنای قانون ۵ ساله، نحوه تملک ملک است.

اگر ملک به شما؛

• از طریق ارث منتقل شده باشد،
• از طریق بخشش (هبه) واگذار شده باشد،

شرط ۵ سال اعمال نمی‌شود. برای این نوع املاک، صرف‌نظر از تاریخ فروش، مالیات عایدی افزایش ارزش ایجاد نمی‌شود. زیرا ملک به‌صورت بلاعوض (بدون عوض) تملک شده است.

مالیات عایدی افزایش ارزش چگونه محاسبه می‌شود؟

محاسبه مالیات صرفاً بر اساس اختلاف قیمت خرید و فروش انجام نمی‌شود. با در نظر گرفتن اثر تورم و هزینه‌های مختلف، سود خالص تعیین می‌گردد.

1. به‌روزرسانی بهای خرید

بهای خرید ملک با استفاده از داده‌های شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE) که توسط TÜİK اعلام می‌شود، به‌روزرسانی می‌گردد.

به این ترتیب، ارزش هزینه‌ای روز ملک محاسبه شده و اثر تورم لحاظ می‌شود.

2. کسر هزینه‌های قانونی

از مبلغ فروش؛

• هزینه خرید به‌روزشده،
• عوارض/هزینه سند (تاپو)،
• هزینه‌های قانونی مانند بهره وام

کسر شده و سود خالص محاسبه می‌شود.

3. اعمال مبلغ معافیت

مبلغ معافیت عایدی افزایش ارزش که هر سال مجدداً تعیین می‌شود، از سود خالص محاسبه‌شده کسر می‌گردد.

4. محاسبه مالیات بر درآمد

مبلغ باقی‌مانده پس از معافیت، پایه مالیات بر درآمد را تشکیل می‌دهد و بر اساس جدول مالیات بر درآمد سال مربوطه مشمول مالیات می‌شود.

مهلت ارائه اظهارنامه

اگر فروشی انجام داده‌اید که مشمول قانون ۵ ساله است و از حد معافیت فراتر می‌رود، باید این سود را اظهار کنید.

اظهارنامه چه زمانی ارائه می‌شود؟

اظهارنامه مالیات بر درآمد باید در ماه مارسِ سال بعد از سالی که فروش انجام شده است، ارائه شود.

برای مثال؛ اگر ملک خود را در سال 2025 فروخته باشید، باید اظهارنامه خود را در ماه مارس سال 2026 ارائه دهید.

اظهارنامه از کجا ارائه می‌شود؟

فرآیندهای اظهار می‌تواند به‌صورت آنلاین از طریق سامانه «Hazır Beyan Sistemi» وابسته به ریاست اداره درآمد (Gelir İdaresi Başkanlığı) انجام شود. بدین ترتیب می‌توانید بدون مراجعه به اداره مالیات، امور خود را تکمیل کنید.

اگر اظهارنامه ارائه نشود چه می‌شود؟

از آنجا که معاملات سند (تاپو) به‌صورت الکترونیکی پیگیری می‌شود، عملیات فروش به‌راحتی توسط وزارت دارایی قابل شناسایی است.

در صورت انجام ندادن تکلیف اظهار؛

• ممکن است امکان بهره‌مندی از معافیت عایدی افزایش ارزش وجود نداشته باشد،
• ممکن است جریمه کتمان/کسری مالیات اعمال شود،
• ممکن است به مالیات محاسبه‌شده، بهره دیرکرد اضافه شود.

از این رو، انجام به‌موقع تکالیف مالیاتی در فروش املاک اهمیت زیادی دارد.