عند شراء وبيع منزل أو أرض أو محل تجاري أو عقار/أرض زراعية، من أهم الأمور التي يجب الانتباه إليها هي «قاعدة الخمس سنوات». فإذا قمت ببيع عقار قبل انقضاء 5 سنوات على شرائه وحققت ربحًا من هذا البيع، فقد يخضع الدخل الذي حصلت عليه للضريبة ضمن شروط معينة.

فما هي قاعدة الخمس سنوات تحديدًا، وفي أي الحالات تنشأ الضريبة، وما الاستثناءات المطبقة؟ إليك ما يجب معرفته.

ما هي قاعدة الخمس سنوات في العقارات؟

وفقًا للمادة 80 المكررة من قانون ضريبة الدخل؛ إذا تم بيع عقار تم شراؤه خلال 5 سنوات من تاريخ تملكه، فإن الربح المتحقق يُعد «مكسب زيادة القيمة» وقد يخضع لضريبة الدخل.

• إذا بيع العقار قبل انقضاء 5 سنوات، تُحسب الضريبة على صافي الربح المتحقق.
• إذا بيع العقار بعد انقضاء 5 سنوات، فلا تُدفع ضريبة مكاسب زيادة القيمة على الربح المتحقق.

كيف تُحسب مدة الخمس سنوات؟

يتم احتساب المدة وفقًا لتاريخ التملك المسجل في سند الملكية (الطابو).

على سبيل المثال؛ إذا اشتريت عقارًا بتاريخ 15 مايو 2021، فعليك انتظار تاريخ 16 مايو 2026 لتتمكن من البيع مع الإعفاء من الضريبة.

أهم استثناء: العقارات المكتسبة عن طريق الميراث أو الهبة

أهم استثناء لقاعدة الخمس سنوات هو طريقة تملك العقار.

إذا كان العقار قد آل إليك:

• عن طريق الميراث،
• أو تم نقله عن طريق الهبة (التبرع)،

فلا يُطبق شرط الخمس سنوات. وبغض النظر عن تاريخ البيع، لا تنشأ ضريبة مكاسب زيادة القيمة على هذا النوع من العقارات، لأن العقار تم اكتسابه دون مقابل (بلا عوض).

كيف تُحسب ضريبة مكاسب زيادة القيمة؟

لا يتم احتساب الضريبة فقط على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع. إذ يتم تحديد صافي الربح مع مراعاة أثر التضخم ومختلف المصروفات.

1. تحديث قيمة الشراء

يتم تحديث قيمة شراء العقار باستخدام بيانات مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) التي يعلنها معهد الإحصاء التركي (TÜİK).

وبفضل هذه العملية يتم احتساب قيمة التكلفة الحالية للعقار وأخذ أثر التضخم في الاعتبار.

2. خصم المصروفات القانونية

يتم خصم ما يلي من قيمة البيع:

• تكلفة الشراء المحدّثة،
• رسوم الطابو،
• المصروفات القانونية مثل فوائد القروض

ومن ثم يتم احتساب صافي الربح.

3. تطبيق مبلغ الإعفاء

يتم خصم مبلغ الإعفاء من مكاسب زيادة القيمة، الذي يُعاد تحديده سنويًا، من صافي الربح المحسوب.

4. احتساب ضريبة الدخل

المبلغ المتبقي بعد الإعفاء يشكل وعاء ضريبة الدخل، ويتم إخضاعه للضريبة وفقًا لتعرفة ضريبة الدخل الخاصة بالسنة المعنية.

مدة تقديم الإقرار

إذا أجريت بيعًا يندرج ضمن قاعدة الخمس سنوات وتجاوز حد الإعفاء، فيجب عليك التصريح بهذا الربح.

متى يتم تقديم الإقرار؟

يجب تقديم إقرار ضريبة الدخل في شهر مارس من السنة التالية للسنة التي تم فيها البيع.

على سبيل المثال؛ إذا بعت عقارك في عام 2025، فيجب عليك تقديم إقرارك في مارس 2026.

من أين يتم تقديم الإقرار؟

يمكن إجراء معاملات التصريح عبر الإنترنت من خلال نظام «الإقرار الجاهز» التابع لرئاسة إدارة الإيرادات. وبذلك يمكنك إتمام معاملاتك دون الذهاب إلى دائرة الضرائب.

ماذا يحدث إذا لم يتم تقديم الإقرار؟

نظرًا لأن معاملات الطابو تتم متابعتها إلكترونيًا، يمكن لوزارة المالية رصد عمليات البيع بسهولة.

وفي حال عدم الوفاء بالتزام التصريح:

• قد لا يمكن الاستفادة من إعفاء مكاسب زيادة القيمة،
• قد تُطبق غرامة خسارة ضريبية،
• قد تُضاف فوائد تأخير إلى الضريبة المحتسبة.

لذلك، فإن الوفاء بالالتزامات الضريبية في الوقت المناسب عند بيع العقارات أمر بالغ الأهمية.