При покупке-продаже дома, участка, коммерческого помещения или земли одним из самых важных моментов, на которые следует обратить внимание, является «правило 5 лет». Если вы продадите недвижимость до истечения 5 лет после покупки и получите прибыль от этой продажи, полученный доход при определённых условиях может облагаться налогом.

Итак, что именно означает правило 5 лет, в каких случаях возникает налог и какие применяются исключения? Вот что нужно знать.

Что такое правило 5 лет в недвижимости?

Согласно повторной статье 80 Закона о подоходном налоге; если приобретённый объект недвижимости продаётся в течение 5 лет с даты приобретения, полученная прибыль рассматривается как «прирост стоимости» и может облагаться подоходным налогом.

• Если объект продаётся до истечения 5 лет, налог рассчитывается с полученной чистой прибыли.
• Если объект продаётся после истечения 5 лет, налог на прирост стоимости с полученной прибыли не уплачивается.

Как рассчитывается 5-летний срок?

Расчёт срока производится по дате приобретения, указанной в свидетельстве о праве собственности (тапу).

Например, если вы приобрели объект недвижимости 15 мая 2021 года, чтобы продать его без налога, вам необходимо дождаться 16 мая 2026 года.

Самое важное исключение: недвижимость, полученная по наследству и в дар

Самое важное исключение из правила 5 лет — способ приобретения недвижимости.

Если недвижимость вам:

• перешла по наследству,
• была передана в дар (пожертвование),

условие 5 лет не применяется. Для таких объектов, независимо от даты продажи, налог на прирост стоимости не возникает. Потому что недвижимость была приобретена безвозмездно (без встречного предоставления).

Как рассчитывается налог на прирост стоимости?

Расчёт налога производится не только по разнице между ценой покупки и продажи. С учётом инфляционного эффекта и различных расходов определяется чистая прибыль.

1. Актуализация стоимости покупки

Стоимость покупки недвижимости актуализируется с использованием данных Индекса цен производителей внутри страны (Yİ-ÜFE), публикуемых TÜİK.

Благодаря этому рассчитывается текущая стоимость затрат по объекту и учитывается влияние инфляции.

2. Вычет законных расходов

Из суммы продажи вычитаются:

• актуализированная стоимость покупки,
• пошлина за оформление в тапу,
• законные расходы, такие как проценты по кредиту

и рассчитывается чистая прибыль.

3. Применение суммы освобождения

Ежегодно пересматриваемая сумма освобождения по приросту стоимости вычитается из рассчитанной чистой прибыли.

4. Расчёт подоходного налога

Сумма, оставшаяся после применения освобождения, формирует налоговую базу по подоходному налогу и облагается по шкале подоходного налога соответствующего года.

Срок подачи декларации

Если вы совершили продажу, подпадающую под правило 5 лет, и она превышает предел освобождения, вы должны задекларировать этот доход.

Когда подаётся декларация?

Декларацию по подоходному налогу следует подать в марте года, следующего за годом, в котором была совершена продажа.

Например, если вы продали недвижимость в 2025 году, декларацию необходимо подать в марте 2026 года.

Где подаётся декларация?

Декларирование можно выполнить онлайн через систему Hazır Beyan Управления доходов (Gelir İdaresi Başkanlığı). Таким образом вы сможете завершить процедуры без посещения налоговой инспекции.

Что будет, если не подать декларацию?

Поскольку операции в тапу отслеживаются в электронном виде, сделки купли-продажи могут быть легко выявлены Министерством финансов.

В случае невыполнения обязанности по декларированию:

• может быть невозможно воспользоваться освобождением по приросту стоимости,
• может быть применён штраф за занижение налога,
• к рассчитанному налогу могут быть добавлены проценты за просрочку.

Поэтому своевременное выполнение налоговых обязательств при продаже недвижимости имеет большое значение.