Bij de aankoop en verkoop van een woning, bouwkavel, bedrijfsruimte of land is een van de belangrijkste aandachtspunten de “5-jaarsregel”. Als u een onroerende zaak verkoopt voordat er 5 jaar zijn verstreken sinds de aankoop en u daarbij winst behaalt, kan het door u verkregen inkomen onder bepaalde voorwaarden belastbaar zijn.

Maar wat houdt de 5-jaarsregel precies in, in welke gevallen ontstaat er belasting en welke uitzonderingen zijn van toepassing? Dit is wat u moet weten.

Wat is de 5-jaarsregel bij vastgoed?

Volgens artikel 80 (herhaald) van de Wet op de Inkomstenbelasting wordt de winst die wordt behaald bij verkoop van een onroerende zaak binnen 5 jaar na de verkrijgingsdatum aangemerkt als “Waardestijgingswinst” en kan deze onderworpen zijn aan inkomstenbelasting.

• Als de onroerende zaak wordt verkocht voordat 5 jaar zijn verstreken, wordt belasting berekend over de behaalde nettowinst.
• Als de onroerende zaak wordt verkocht nadat 5 jaar zijn verstreken, wordt er geen belasting op waardestijgingswinst betaald over de behaalde winst.

Hoe wordt de periode van 5 jaar berekend?

De termijn wordt berekend op basis van de verkrijgingsdatum die in de eigendomsakte (tapu) staat.

Bijvoorbeeld: als u een onroerende zaak op 15 mei 2021 hebt gekocht, moet u wachten tot 16 mei 2026 om deze belastingvrij te kunnen verkopen.

De belangrijkste uitzondering: onroerende zaken verkregen via erfenis en schenking

De belangrijkste uitzondering op de 5-jaarsregel is de wijze van verkrijging van de onroerende zaak.

Als de onroerende zaak aan u is overgegaan;

• via erfenis,
• via schenking (gift),

dan is de 5-jaarsvoorwaarde niet van toepassing. Voor dit soort onroerende zaken ontstaat er, ongeacht de verkoopdatum, geen belasting op waardestijgingswinst. Dit komt doordat de onroerende zaak kosteloos (zonder tegenprestatie) is verkregen.

Hoe wordt de belasting op waardestijgingswinst berekend?

De belastingberekening gebeurt niet alleen op basis van het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs. Door rekening te houden met het inflatie-effect en diverse kosten wordt de nettowinst vastgesteld.

1. Actualisering van de aankoopprijs

De aankoopprijs van de onroerende zaak wordt geactualiseerd met behulp van de door TÜİK gepubliceerde gegevens van de Binnenlandse Producentenprijsindex (Yİ-ÜFE).

Dankzij deze bewerking wordt de actuele kostprijs van de onroerende zaak berekend en wordt het effect van inflatie meegenomen.

2. Aftrek van wettelijke kosten

Van de verkoopprijs worden;

• de geactualiseerde aankoopkosten,
• de overdrachtsbelasting (tapu-harcı),
• wettelijke kosten zoals kredietrente

afgetrokken om de nettowinst te berekenen.

3. Toepassing van het vrijstellingsbedrag

Het jaarlijks opnieuw vastgestelde vrijstellingsbedrag voor waardestijgingswinst wordt in mindering gebracht op de berekende nettowinst.

4. Berekening van de inkomstenbelasting

Het bedrag dat na de vrijstelling overblijft, vormt de grondslag voor de inkomstenbelasting en wordt belast volgens het inkomstenbelastingtarief van het betreffende jaar.

Termijn voor het indienen van de aangifte

Als u een verkoop hebt gerealiseerd die onder de 5-jaarsregel valt en de vrijstellingsgrens overschrijdt, moet u deze winst aangeven.

Wanneer wordt de aangifte ingediend?

De aangifte inkomstenbelasting moet worden ingediend in maart van het jaar volgend op het jaar waarin de verkoop heeft plaatsgevonden.

Bijvoorbeeld: als u uw onroerende zaak in 2025 hebt verkocht, moet u uw aangifte in maart 2026 indienen.

Waar dient u de aangifte in?

Aangifteprocedures kunnen online worden uitgevoerd via het Hazır Beyan-systeem van de Belastingdienst (Gelir İdaresi Başkanlığı). Zo kunt u uw transacties afronden zonder naar het belastingkantoor te gaan.

Wat gebeurt er als u geen aangifte indient?

Omdat eigendomsoverdrachten elektronisch worden gevolgd, kunnen verkooptransacties door het Ministerie van Financiën eenvoudig worden vastgesteld.

Als niet aan de aangifteplicht wordt voldaan;

• kan het zijn dat u geen gebruik kunt maken van de vrijstelling voor waardestijgingswinst,
• kan een boete wegens belastingverlies worden opgelegd,
• kan over de berekende belasting vertragingsrente worden berekend.

Daarom is het van groot belang dat belastingverplichtingen bij de verkoop van onroerend goed tijdig worden nagekomen.