Beim Kauf und Verkauf von Haus, Grundstück, Gewerbeimmobilie oder Land gehört eines der wichtigsten Themen, auf das zu achten ist, die „5-Jahres-Regel“. Wenn Sie eine Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Kauf verkaufen und aus diesem Verkauf einen Gewinn erzielen, kann das erzielte Einkommen unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig sein.

Was genau ist also die 5-Jahres-Regel, in welchen Fällen entsteht eine Steuer und welche Ausnahmen gelten? Hier ist, was Sie wissen sollten.

Was ist die 5-Jahres-Regel bei Immobilien?

Gemäß Artikel 80 (wiederholter Artikel) des Einkommensteuergesetzes gilt: Wird eine erworbene Immobilie innerhalb von 5 Jahren ab dem Erwerbsdatum verkauft, wird der erzielte Gewinn als „Wertsteigerungsgewinn“ bewertet und kann der Einkommensteuer unterliegen.

• Wird die Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren verkauft, wird die Steuer auf Basis des erzielten Nettogewinns berechnet.
• Wird die Immobilie nach Ablauf von 5 Jahren verkauft, fällt für den erzielten Gewinn keine Wertsteigerungsgewinnsteuer an.

Wie wird die 5-Jahres-Frist berechnet?

Die Fristberechnung erfolgt anhand des Erwerbsdatums im Grundbuch.

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie am 15. Mai 2021 gekauft haben, müssen Sie für einen steuerfreien Verkauf den 16. Mai 2026 abwarten.

Die wichtigste Ausnahme: Durch Erbschaft und Schenkung erworbene Immobilien

Die wichtigste Ausnahme der 5-Jahres-Regel ist die Art des Erwerbs der Immobilie.

Wenn die Immobilie Ihnen;

• durch Erbschaft zugegangen ist,
• durch Schenkung (unentgeltlich) übertragen wurde,

gilt die 5-Jahres-Bedingung nicht. Für solche Immobilien entsteht unabhängig vom Verkaufsdatum keine Wertsteigerungsgewinnsteuer. Denn die Immobilie wurde unentgeltlich (ohne Gegenleistung) erworben.

Wie wird die Wertsteigerungsgewinnsteuer berechnet?

Die Steuerberechnung erfolgt nicht nur anhand der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Unter Berücksichtigung des Inflationseffekts und verschiedener Aufwendungen wird der Nettogewinn ermittelt.

1. Aktualisierung des Kaufpreises

Der Kaufpreis der Immobilie wird anhand der vom TÜİK veröffentlichten Daten des Inlands-Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) aktualisiert.

Durch diesen Vorgang wird der aktuelle Kostenwert der Immobilie berechnet und der Einfluss der Inflation berücksichtigt.

2. Abzug gesetzlicher Kosten

Vom Verkaufspreis werden;

• die aktualisierten Anschaffungskosten,
• die Grundbuchgebühr,
• gesetzliche Kosten wie Kreditzinsen

abgezogen, um den Nettogewinn zu berechnen.

3. Anwendung des Freibetrags

Der jährlich neu festgelegte Freibetrag für Wertsteigerungsgewinne wird vom berechneten Nettogewinn abgezogen.

4. Berechnung der Einkommensteuer

Der nach Abzug des Freibetrags verbleibende Betrag bildet die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer und wird gemäß dem Einkommensteuertarif des jeweiligen Jahres besteuert.

Frist zur Abgabe der Steuererklärung

Wenn Sie einen Verkauf getätigt haben, der unter die 5-Jahres-Regel fällt und die Freigrenze überschreitet, müssen Sie diesen Gewinn erklären.

Wann wird die Steuererklärung abgegeben?

Die Einkommensteuererklärung muss im März des auf das Verkaufsjahr folgenden Jahres abgegeben werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie beispielsweise im Jahr 2025 verkauft haben, müssen Sie Ihre Erklärung im März 2026 abgeben.

Wo wird die Steuererklärung abgegeben?

Die Erklärung kann online über das System „Hazır Beyan“ der Präsidentschaft der Steuerverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı) abgegeben werden. So können Sie Ihre Vorgänge abschließen, ohne zum Finanzamt gehen zu müssen.

Was passiert, wenn keine Steuererklärung abgegeben wird?

Da Grundbuchvorgänge elektronisch nachverfolgt werden, können Verkaufsvorgänge vom Finanzministerium leicht festgestellt werden.

Wenn die Erklärungspflicht nicht erfüllt wird;

• kann der Freibetrag für Wertsteigerungsgewinne möglicherweise nicht in Anspruch genommen werden,
• kann eine Steuerverluststrafe verhängt werden,
• können auf die berechnete Steuer Verzugszinsen aufgeschlagen werden.

Daher ist es von großer Bedeutung, die steuerlichen Pflichten bei Immobilienverkäufen fristgerecht zu erfüllen.