Lors de l’achat et de la vente d’une maison, d’un terrain, d’un local commercial ou d’une parcelle, l’un des points les plus importants à prendre en compte est la « règle des 5 ans ». Si vous vendez un bien immobilier avant l’expiration de 5 ans après l’avoir acheté et que vous réalisez un gain sur cette vente, le revenu obtenu peut, sous certaines conditions, être imposable.

Alors, qu’est-ce exactement que la règle des 5 ans, dans quels cas l’impôt est-il dû et quelles exceptions s’appliquent ? Voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la règle des 5 ans en immobilier ?

Conformément à l’article 80 (répété) de la Loi relative à l’impôt sur le revenu, si un bien immobilier acquis est vendu dans les 5 ans suivant sa date d’acquisition, le gain réalisé est considéré comme une « plus-value » et peut être soumis à l’impôt sur le revenu.

• Si le bien est vendu avant l’expiration de 5 ans, l’impôt est calculé sur le gain net réalisé.
• Si le bien est vendu après l’expiration de 5 ans, aucune taxe sur la plus-value n’est due sur le gain réalisé.

Comment calcule-t-on la période de 5 ans ?

Le calcul de la durée se fait selon la date d’acquisition figurant sur le titre de propriété.

Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier le 15 mai 2021, vous devez attendre le 16 mai 2026 pour pouvoir le vendre en étant exonéré d’impôt.

L’exception la plus importante : les biens acquis par héritage et par donation

L’exception la plus importante à la règle des 5 ans concerne le mode d’acquisition du bien.

Si le bien vous a été transmis :

• par héritage,
• par donation (don),

la condition des 5 ans ne s’applique pas. Pour ce type de biens, quelle que soit la date de vente, aucune taxe sur la plus-value n’est due. En effet, le bien a été acquis à titre gratuit (sans contrepartie).

Comment calcule-t-on l’impôt sur la plus-value ?

Le calcul de l’impôt ne se fait pas uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le gain net est déterminé en tenant compte de l’effet de l’inflation et de diverses dépenses.

1. Actualisation du prix d’achat

Le prix d’achat du bien est actualisé à l’aide des données de l’Indice des prix à la production intérieure (Yİ-ÜFE) publiées par le TÜİK.

Grâce à cette opération, la valeur de coût actualisée du bien est calculée et l’effet de l’inflation est pris en compte.

2. Déduction des frais légaux

Du prix de vente, on déduit :

• le coût d’achat actualisé,
• les frais de titre de propriété,
• les frais légaux tels que les intérêts de crédit

afin de calculer le gain net.

3. Application du montant d’exonération

Le montant d’exonération de la plus-value, redéfini chaque année, est déduit du gain net calculé.

4. Calcul de l’impôt sur le revenu

Le montant restant après exonération constitue l’assiette de l’impôt sur le revenu et est imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Délai de dépôt de la déclaration

Si vous avez réalisé une vente entrant dans la règle des 5 ans et dépassant le seuil d’exonération, vous devez déclarer ce gain.

Quand déposer la déclaration ?

La déclaration d’impôt sur le revenu doit être déposée au mois de mars de l’année suivant celle au cours de laquelle la vente a eu lieu.

Par exemple, si vous avez vendu votre bien en 2025, vous devez déposer votre déclaration en mars 2026.

Où déposer la déclaration ?

Les démarches de déclaration peuvent être effectuées en ligne via le Système de Déclaration Préremplie de la Direction de l’Administration des Revenus. Vous pouvez ainsi finaliser vos démarches sans vous rendre au centre des impôts.

Que se passe-t-il si la déclaration n’est pas déposée ?

Étant donné que les opérations de titre de propriété sont suivies électroniquement, les ventes peuvent être facilement détectées par le ministère des Finances.

En cas de non-respect de l’obligation de déclaration :

• il peut ne pas être possible de bénéficier de l’exonération de plus-value,
• une pénalité pour perte d’impôt peut être appliquée,
• des intérêts de retard peuvent être ajoutés à l’impôt calculé.

Pour cette raison, il est très important de respecter à temps les obligations fiscales lors des ventes immobilières.