Når du køber og sælger bolig, grund, erhvervslokale eller landareal, er et af de vigtigste forhold at være opmærksom på “5-årsreglen”. Hvis du sælger en fast ejendom, inden der er gået 5 år fra købet, og opnår en fortjeneste ved salget, kan den indtægt, du har opnået, under visse betingelser blive beskattet.

Men hvad er 5-årsreglen helt præcist, i hvilke tilfælde opstår der skat, og hvilke undtagelser gælder? Her er det, du skal vide.

Hvad er 5-årsreglen i fast ejendom?

Ifølge den gentagne artikel 80 i indkomstskatteloven vurderes den fortjeneste, der opnås ved salg af en ejendom inden for 5 år fra erhvervelsesdatoen, som “Værdistigningsavance” og kan være omfattet af indkomstskat.

• Hvis ejendommen sælges, inden der er gået 5 år, beregnes skat af den opnåede nettofortjeneste.
• Hvis ejendommen sælges efter, at der er gået 5 år, betales der ikke værdistigningsavanceskat af fortjenesten.

Hvordan beregnes 5-årsperioden?

Perioden beregnes ud fra erhvervelsesdatoen i skødet.

For eksempel: Hvis du købte en ejendom den 15. maj 2021, skal du vente til den 16. maj 2026 for at kunne sælge skattefrit.

Den vigtigste undtagelse: Ejendomme erhvervet ved arv og gave

Den vigtigste undtagelse til 5-årsreglen er måden, ejendommen er erhvervet på.

Hvis ejendommen er kommet til dig;

• ved arv,
• ved gave (donation),

gælder 5-årsbetingelsen ikke. For sådanne ejendomme opstår der ingen værdistigningsavanceskat, uanset salgsdatoen. Det skyldes, at ejendommen er erhvervet vederlagsfrit (uden modydelse).

Hvordan beregnes værdistigningsavanceskat?

Skatteberegningen foretages ikke kun ud fra forskellen mellem købs- og salgspris. Nettofortjenesten fastsættes ved at tage højde for inflationseffekten og forskellige udgifter.

1. Opdatering af købsprisen

Ejendommens købspris opdateres ved hjælp af data fra Indenlandsk Producentprisindeks (Yİ-ÜFE), som offentliggøres af TÜİK.

På den måde beregnes ejendommens aktuelle kostpris, og inflationens effekt indregnes.

2. Fradrag af lovpligtige udgifter

Fra salgsprisen fratrækkes;

• Opdateret købsomkostning,
• Tinglysningsafgift,
• Lovpligtige udgifter såsom lånerenter

hvorefter nettofortjenesten beregnes.

3. Anvendelse af undtagelsesbeløbet

Det årligt fastsatte undtagelsesbeløb for værdistigningsavance fratrækkes den beregnede nettofortjeneste.

4. Beregning af indkomstskat

Beløbet, der er tilbage efter undtagelsen, udgør grundlaget for indkomstskat og beskattes efter det pågældende års indkomstskattetarif.

Frist for indsendelse af erklæring

Hvis du har gennemført et salg, der er omfattet af 5-årsreglen, og som overstiger undtagelsesgrænsen, skal du erklære denne fortjeneste.

Hvornår indsendes erklæringen?

Indkomstskatteerklæringen skal indsendes i marts i året efter det år, hvor salget fandt sted.

For eksempel: Hvis du solgte din ejendom i 2025, skal du indsende din erklæring i marts 2026.

Hvor indsendes erklæringen?

Erklæringsprocessen kan gennemføres online via Skatteforvaltningens (Gelir İdaresi Başkanlığı) Hazır Beyan System. Dermed kan du afslutte dine handlinger uden at skulle møde op på skattekontoret.

Hvad sker der, hvis erklæringen ikke indsendes?

Da tinglysningsprocesser følges elektronisk, kan salgsprocesser let identificeres af Finansministeriet.

Hvis erklæringspligten ikke opfyldes;

• kan det være, at man ikke kan benytte undtagelsen for værdistigningsavance,
• kan der pålægges en skatteunddragelsesbøde,
• kan der tilføjes morarenter til den beregnede skat.

Derfor er det af stor betydning, at skatteforpligtelser ved salg af fast ejendom opfyldes rettidigt.