TAPU (=GRUNDBUCH) IN DER TÜRKEI

ERWERB VON IMMOBILIEN DURCH AUSLÄNDER IN DER TÜRKEI
Informationen für Ausländer, die Immobilien in der Türkei erwerben möchten


• In der Türkei kann der Erwerb von Eigentumsrechten nur mit der Registrierung bei den Grundbuchämtern genehmigt werden.
• Vorläufige Immobilienverträge, die von Notaren ausgestellt oder von natürlichen Personen schriftlich abgeschlossen werden, begründen keine Eigentumsübertragung an sich. Sie dienen lediglich als Verpflichtung zur Eigentumsübertragung. Die betreffende Immobilie wechselt mit diesen Instrumenten nicht den Besitzer.
• Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte und ähnliche Beschränkungen, die in Bezug auf das genannte Grundstück bestehen könnten und dessen Verkauf verhindern würden, sollten vor der Einleitung von Verfahren beim jeweiligen Grundbuchamt geprüft werden.
• Anfragen zu Immobilien können online unter parselsorgu.tkgm.gov.tr gestellt werden. Hier können bestimmte Angaben zu Stadt, Bezirk, Viertel/Dorf, Kartenausschnitt und Grundstück genutzt werden, um die Immobilie nachzuschlagen. Grundlegende Informationen über die Immobilie, einschließlich ihres aktuellen Status, sind somit von überall auf der Welt online abrufbar. Die persönlichen Daten des Inhabers sind jedoch nicht zugänglich.
• Ausländer benötigen keine Aufenthaltsgenehmigung als Voraussetzung für den Erwerb von Immobilien in der Türkei. Darüber hinaus erhalten Ausländer, die in der Türkei Immobilien erwerben, nach dem Gesetz Nr. 6458 zu Ausländern und internationalem Schutz eine verlängerbare kurzfristige Aufenthaltsgenehmigung.
• Eine natürliche oder juristische Person, die beabsichtigt, Immobilien in der Türkei zu erwerben, muss sich zusammen mit dem Eigentümer der Immobilie an die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster wenden. Außerdem können sie sich telefonisch an das Callcenter „Alo 181“ wenden, das rund um die Uhr einen Service anbietet, oder sich unter randevu.tkgm.gov.tr anmelden, um einen Termin zu vereinbaren, ohne die Büros der Grundbuchämter persönlich besuchen zu müssen.
• Türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital sollten dagegen zunächst einen Antrag bei der Provinzialdirektion für Planung und Koordinierung (PDPC) beim örtlichen Gouverneursbüro für die Region einreichen, in der sich die Immobilie befindet. Sobald sie eine positive Antwort vom PDPC erhalten haben, sollten sie sich an das Grundbuchamt wenden. Die Unternehmen können sich persönlich, per Post oder per E-Mail bewerben.

Allgemeine Information

In der Türkei wird der Begriff „Ausländer“ in Bezug auf den Erwerb von Immobilien in drei Kategorien eingeteilt:

- ausländische natürliche Personen
- ausländische juristische Personen
- türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital

Artikel 35 des Gesetzes Nr. 2644 zum Grundbuch enthält Bestimmungen über den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche und juristische Personen. Artikel 36 enthält Bestimmungen zu Unternehmen mit ausländischem Kapital.

Länder, deren Staatsangehörige zum Erwerb von Immobilien in der Türkei berechtigt sind, werden vom Ministerkabinett festgelegt, das bei Bedarf auch besondere Bedingungen für den Erwerb festlegen kann.

Rechtliche Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen

• Mit einer Erlaubnis können natürliche Personen ausländischer Herkunft Immobilien in Gebieten erwerben, in denen privates Eigentum erlaubt ist (Wohn-, Gewerbe-, Grundstücksflächen, landwirtschaftliche Grundstücke usw.).
• Wenn die erworbene Immobilie keine zuvor erbaute Konstruktion umfaßt, muß der Eigentümer ausländischer Herkunft innerhalb von zwei Jahren bei der zuständigen öffentlichen Verwaltung einen Antrag stellen, um ein Projekt zu entwickeln.
• Eine natürliche Person ausländischer Herkunft kann in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte von bis zu 30 Hektar erwerben. Das Ministerkabinett kann größere Gebiete gewähren, wenn dies angemessen erscheint.
• Natürliche Personen ausländischer Herkunft dürfen keine Immobilien in verbotenen Militärzonen oder militärischen Sicherheitszonen erwerben oder mieten. Sie können jedoch Immobilien mit Genehmigung des Büros des Gouverneurs innerhalb besonderer Sicherheitszonen erwerben und mieten.
• Der Erwerb durch natürliche Personen ausländischer Herkunft darf zehn Prozent des gesamten Gebiets, in dem privates Eigentum erlaubt ist, nicht übersteigen. Der Antrag auf Erwerb von Ausländern wird nicht genehmigt, wenn die Grenze von zehn Prozent überschritten wird.

Erwerb von Immobilien und beschränkten dinglichen Rechten durch juristische Personen

In der Türkei können nur Handelsunternehmen, die nach den Gesetzen ihres jeweiligen Landes gegründet wurden und Rechtspersönlichkeit besitzen, als ausländische juristische Personen Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Andere juristische Personen als solche Handelsunternehmen (Stiftungen, Verbände usw.) dürfen dagegen keine Immobilien oder dinglichen Rechte erwerben.

Der Erwerb von Immobilien durch im Ausland ansässige Handelsunternehmen, die nach den Gesetzen ihres jeweiligen Landes Rechtspersönlichkeit besitzen, kann dagegen in Ausnahmefällen gewährt werden und wird nur dann als möglich angesehen, wenn dies nach den Bestimmungen internationaler Übereinkommen oder besonderer Gesetze vorgesehen ist. Zu den spezifischen Kodizes, die einschlägige Bestimmungen enthalten, gehören das Gesetz Nr. 6491 zu türkischen Ölvorkommen, das Gesetz Nr. 2634 zu touristischen Anreizen und das Gesetz Nr. 4737 zu Industriezonen.

HINWEIS: Für Hypotheken gilt eine Ausnahme, wonach für Hypothekendarlehen, die auf die Immobilie aufgenommen werden können, zugunsten ausländischer natürlicher und juristischer Personen keine Begrenzung besteht.

Erwerb von Immobilien und beschränkten dinglichen Rechten durch in der Türkei gegründete Unternehmen mit ausländischem Kapital

Unternehmen, die in der Türkei als juristische Person gegründet wurden, werden gemäß den folgenden Bedingungen in die Kategorie der in ausländischem Besitz befindlichen Unternehmen einbezogen:

• ausländische Investoren halten mindestens fünfzig Prozent der Aktien oder
• ausländische Investoren können die Mehrheit des Verwaltungsrats bestellen und abberufen

Diese Unternehmen können Eigentums- und beschränkte dingliche Rechte erwerben, um gemäß ihrer Satzung eine Geschäftstätigkeit aufzunehmen.

Zu diesem Zweck müssen sich Unternehmen zuerst beim Büro des Gouverneurs für die Region bewerben, in dem sich die Immobilie befindet.

Befindet sich das Grundstück, das zum Erwerb bestimmt ist, in einer verbotenen militärischen Zone oder einer militärischen Sicherheitszone, ist der Erwerb von Immobilien jedoch der Erlaubnis des Generalstabs unterworfen. Befindet sich das Grundstück in der privaten Sicherheitszone, bedarf es der Erlaubnis des Büros des Gouverneurs der jeweiligen Region.

Im Falle einer positiven Entscheidung des Antrags auf Immobilienerwerb informiert das Gouverneursbüro die Firma/das Unternehmen und das Grundbuchamt schriftlich, damit die Registrierung ausgeführt werden kann.

Die folgenden Verfahren erfordern keine Genehmigung des Gouverneursbüros. Daher kann der Antrag direkt ohne Erlaubnis an das Grundbuchamt gestellt werden.

• Bestellung einer Hypothek
• Erwerb von Immobilien im Rahmen der Auslösung einer Hypothek durch den Begünstigten einer Hypothek
• Übertragung von Immobilienbesitz und beschränkten dinglichen Rechten im Zusammenhang mit Unternehmenszusammenschlüssen und -zusammenlegungen
• Erwerb in organisierten Industriezonen, Industriezonen, Technologieentwicklungszonen und Freizonen
• Akquisitionen, die aufgrund von Transaktionen getätigt werden, die im Rahmen der einschlägigen Bankgesetze als Darlehen gelten, oder zum Zwecke des Einzugs von Forderungen

Erbe

In der Türkei ist das Erbrecht von Ausländern geschützt. Im Falle des Todes eines Ausländers gehen die Immobilien in seinem Besitz auf seine Erben über. Wenn der Erbe berechtigt ist, die Immobilie zu erwerben (wenn er gemäß seiner Staatsangehörigkeit berechtigt ist und die Begrenzungsvorschriften pro Person und im ganzen Land es zulassen), kann der Erbe das vererbte Eigentum behalten. Andernfalls hat diese Person die Immobilie unverzüglich zu übertragen. Andernfalls verkauft das Finanzministerium die Immobilie und erstattet dem Erben den Preis.

Recht auf Erwerb der türkischen Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf

Natürliche Personen ausländischer Herkunft haben das Recht, die türkische Staatsbürgerschaft durch außergewöhnliche Verfahren beim Kauf von Immobilien im Wert von 250.000 USD und mehr zu erwerben.

Ausländer:

• Kauf von Immobilien im Wert von mindestens 250.000 USD
• Im Antrag auf den Erwerb und in der Eigentumsurkunde der Immobilie muß dieser Zweck für den Erwerb angegeben werden und der Ausländer muß im Erklärungsabschnitt des Formulars angeben, daß er die Immobilie drei Jahre lang nicht verkaufen wird.

Nach Abschluß des Verfahrens beim Grundbuchamt kann der Ausländer bei den zuständigen Behörden das Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsrecht beantragen, indem er den für den Eigentümer ausgestellten Berechtigungsnachweis vorlegt.

Voraussetzungen für Grundbuchverfahren

• Grundbucheintrag der Immobilie oder Informationen zu Dorf/Viertel, Kartenausschnitt, Grundstück, Gebäude und unabhängigem Abschnitt
• Lichtbildausweis oder Reisepaß des Landes, dessen Staatsbürger der Ausländer ist (notariell beglaubigte und zertifizierte Übersetzungen sind für Personalausweise und Reisepässe vorzulegen, die in einem anderen als dem lateinischen Alphabet ausgestellt sind)
• Wenn das Verfahren eine Vertretung beinhaltet, ein Dokument über die Vertretung (Anordnung zur Vormundschaft, Genehmigungsschreiben, Vollmacht usw.)
• Dokument über den aktuellen Marktwert der Immobilie, ausgestellt von der jeweiligen Gemeinde
• Obligatorische Erdbebenversicherung für die Gebäude
• Ein Foto des Verkäufers und zwei Fotos des Käufers (aufgenommen innerhalb der letzten sechs Monate, Größe 6x4 cm)
• Zertifizierter Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht

Im Ausland ausgestellte Vollmachten

Wenn das Verfahren von einem Dritten durchgeführt werden soll, der durch eine im Ausland erteilte Vollmacht bevollmächtigt ist, muß die Vollmacht die Bewilligung für das anzuwendende Verfahren enthalten. Außerdem muß die Vollmacht folgende Bedingungen erfüllen:

• ausgestellt von türkischen Konsulaten nach eigenem Ermessen für die Immobilie
• ausgestellt von den zuständigen Behörden, die zur Erteilung von Vollmachten im Ausland berechtigt sind
• ausgestellt in der Sprache des Landes, in dem die Ausstellung erfolgt
• mit einem Foto versehen (mit lesbarem Siegel und Unterschrift auf dem Foto)
• mit Apostille, wenn sie in einem Land ausgestellt wurde, das Vertragspartei der Haager Konvention ist
• sollte die Bestätigung der Unterschrift des unterzeichnenden Beamten durch die zuständige Behörde enthalten, und die Unterschrift und das Siegel dieser Behörde sollten vom türkischen Konsulat beglaubigt sein, wenn die Vollmacht in einem Land ausgestellt wird, das keine Vertragspartei der Haager Konvention ist
• Der Antrag sollte auch eine notariell beglaubigte und zertifizierte türkische Übersetzung der Vollmacht enthalten, die die erforderlichen Kriterien erfüllt.

Information: http://v1.invest.gov.tr/de-DE/sectors/Pages/RealEstate.aspx